…不動産をお持ちの方で離婚される場合

１　不動産の名義は誰名義ですか？

•  夫または妻の親または夫婦の子の名義とか、夫婦以外の者の名義が入っていませんか？
•  夫婦以外の者の名義が入っている場合には、共有物ということになり、共有物の分割の問題（→詳しくは当HP「共有不動産」を参照して下さい）となります。
•  夫婦だけの共有名義または夫婦どちらかの単独名義の場合には、次の２の問題となります。

２　夫婦の財産は、共有であると推定されます。

•  夫婦になってから取得された不動産は、夫婦の共有と推定されるのが原則です。
•  これは、登記名義が夫婦どちらかの単独名義であっても同様です。
• 　共有と推定されないのは、むしろ次のような例外的な場合です。
  • 夫婦のどちらか一方が親から相続したり贈与されたりした不動産
  • ①同様に親から相続または贈与された金銭で取得した不動産
  • 夫または妻が婚姻する前から持っていた自らの財産（「特有財産」といいます）（例えば現預金）を使って購入した不動産

３　２は、例えば夫のみが会社に勤めて、妻は専業主婦である場合であっても同様です。

•  この場合、収入のある夫だけの名義で住宅ローンを組んで購入する場合が多いものと思われますが、この場合でも、夫婦の共有と推定されます。

住宅ローンは、収入のある夫の給料等からのみ支払われることが通常ですが、夫の収入に対しては、専業主婦の妻も十分に貢献しているものと見られるからです。

←家事や育児など、いわゆる「内助の功」というものが法律上も認められるわけです。

•  では、上記の専業主婦のケースで、妻の貢献度合＝妻の共有持分はどれ位と認められるのでしょうか？
  • 　基本的には、夫婦平等に２分の１ずつ認められるケースが実務のほとんどです。
  • 　例外的に、夫または妻側に特殊な能力や才覚があり、例えば妻の内助の功をはるかに超える夫特有の貢献度が認められる場合等（例えばプロスポーツ選手など）に、上記２分の１ずつでないケースもないわけではありませんが、夫が特殊な職業ゆえ妻の苦労も特殊となる場合も多いので、２分の１ずつを基本と考えるのが、実務上の判断だと思われます。
  • 　上記①②の結論は、夫名義の住宅ローンについて、妻が連帯保証人になっているかどうか、等によっても左右されません。
  • 　唯一、２分の１とは推定されないケースがあり得るとすれば、婚姻の際に、夫婦別産制、すなわち、夫婦の財布を分けて、それぞれ収入も支出も夫婦別々の管理とした上で、双方、お互いの収入額に応じた住宅ローンを組んで、収入に応じて返済していく合意をしてそれに従って婚姻生活を過ごしてきた、という場合くらいでしょう。

　４　では、離婚にあたり、現実に不動産は、どのように処理されていくのでしょうか？　

•  不動産が夫または妻の単独名義の場合
  • 夫または妻のどちらかが不動産を取得するケース

財産分与を登記原因として、夫または妻に所有権移転登記をします。

この場合の登記費用は、原則として、移転登記をもらう側が負担します。

あと、登記名義を移す（渡す）側には、譲渡所得税が課税されるので注意が必要です。

  A　住宅ローンの残債務がある場合

a  移転登記をもらう側が残債務を負担するケース

b　移転登記を移す（渡す）側が残債務を負担するケース

c  夫婦以外の第三者が残債務を負担するケース

B　頭金や前倒し返済等、住宅ローンの通常の返済以上に購入対価の支出がある場合

a　支出が夫または妻の特有財産からなされた場合

b　支出が夫婦の共有財産（例：同居中の夫の給料等）からなされた場合

c  支出が夫婦以外の第三者からなされた場合

• 夫婦以外の者に不動産を売却等譲渡するケース

A　住宅ローンの残債務が不動産の客観的価値より低額である場合

B　住宅ローンの残債務が不動産の客観的価値より高額である場合（いわゆる「オーバーローン」の状態にある場合）

•  不動産が夫および妻の共有名義の場合
  • 夫または妻のどちらかが不動産を取得するケース

譲渡する側の共有持分名義を、譲り受ける側の名義に移すことになります。但し、登記は上記の持分（原因：財産分与）の移転登記の方法によるだけでなく共有持分の割合変更＆訂正（例：錯誤等による）等による方法等も一応考えられます。

• 夫婦以外の者に不動産を売却等譲渡するケース

共有名義不動産の共同売却のケースに該たります。この場合、A．まずは共有当事者間で協議をB．協議が難しければ例えば民事調停等の申立てをC．ABともに難しければ共有物分割訴訟の提起をすることになります。